李某將一棟樓房出租給一家企業(yè)，年租金35萬元，該企業(yè)要求李某出具增值稅專用發(fā)票。李某向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票，繳納增值稅1.67萬元[35÷（1+5%）×5%]。在對李某出租房產(chǎn)確認(rèn)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)上，存在兩種不同的意見，一種認(rèn)為李某出租房產(chǎn)月租金35÷12=2.92（萬元），未達(dá)到3萬元，可享受免征增值稅的優(yōu)惠，其房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不能扣減增值稅，應(yīng)為全額收取的租金35萬元；另一種意見認(rèn)為，應(yīng)扣減已繳納的增值稅，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為33.33萬元（35-1.67）。

　　 《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）明確，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價格或收入不含增值稅。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

　　 《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）明確，其他個人采取預(yù)收或一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入，可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠政策。

　　 《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。營改增后，房產(chǎn)租金收入不含增值稅。為此，確定出租房產(chǎn)計(jì)征房產(chǎn)稅依據(jù)的關(guān)鍵在于租金收入是征收增值稅還是免征增值稅。

　　 對于征收增值稅的情況，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）有關(guān)規(guī)定，如果實(shí)行一般計(jì)稅方法（包括預(yù)繳稅款），房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不含增值稅，為全部租金收入÷（1+11%）；如果實(shí)行簡易計(jì)稅方法，包括一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法、小規(guī)模納稅人、其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為全部租金收入÷（1+5%）；對于個體工商戶和其他個人出租住房的，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，其房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)=全部租金收入-[全部租金收入÷(1+5%)×1.5%]。

　　 對于免征增值稅的情況，出租房產(chǎn)符合小微企業(yè)免征增值稅條件的納稅人，其房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際收到的全部租金。但要注意，雖然納稅人符合免征增值稅條件，但實(shí)際并未享受免征增值稅優(yōu)惠且繳納了增值稅的，那么租金收入應(yīng)根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號文件扣減增值稅。如上例，李某出租房產(chǎn)開具增值稅專用發(fā)票并繳納增值稅1.67萬元，其房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為33.33萬元。